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中國房企再爆違約分析指改革不全面難挽狂瀾
2023年10月7日發表
【人民報消息】 就在恆大集團董事會主席許家印被捕之後，10月初中國又有兩家知名房企「爆雷」違約，多名分析人士認為，由於整體經濟情勢低迷，加上中共中央「房住不炒」的政策其實並未改變，光靠取消限購、限價等手段，恐怕難以挽救中國房地產市場頹勢。
據美國之音報導，就在中國內地民眾還在享受中秋加國慶「超級黃金周」的同時，10月4日，中國房企「中駿集團」於港交所公告稱，由於無法按協議支付約合6100萬美元的本金及利息，該公司4筆合計18億美元的境外優先票據出現違約，於5日起暫停交易。
雖然規模比不上恆大、碧桂園等房產巨頭，但據中駿集團官網簡介，其僱員超過1萬人，位居“中國房地產開發企業30強”，銷售涵蓋中國60座城市，規模超過1000億人民幣，且土儲面積超3600萬平米。
十一長假期間中國兩知名房企違約
對於陷入債務違約的困境，中駿集團解釋是因為自2021年下半年以來，中國房地產業面臨空前挑戰，經營惡化且融資困難導致資金流動吃緊。
禍不單行的是就在此前一天，另一家北京知名房企「陽光100」也於30日在港交所宣布，因為無法償還在新加坡上市的到期票據，本息合計1.2億美元，發生違約並恐觸發交叉違約。
在一連串爆雷危機下唯一稱得上的「好消息」是2022年5月爆發債務危機的地產商「融創中國」5日傍晚在港交所宣布，其總額逾100億美元的境外債務重組計劃獲得香港高等法院批准，至此融創成為本輪全中國第一家掃除債務重組障礙的爆雷房商。受到利多消息激勵，港股融創中國5日盤中大漲12%。
根據《路透》報道，自2021年以來，以私企為主的中國房地產開發商一直在巨額債務壓力下苦苦掙扎，已經違約的公司佔中國房屋銷售量達40%。
動手抓許家印市場預期官方介入「起手式」
與融創中國命運大不同的是先前也積極尋求債務重組的恆大集團，9月30日恆大證實董事會主席許家印遭當局採取強制措施並宣布停牌，直到10月3日復牌後，恆大股價一度在「利空出盡」的氣氛下大漲40%。
外界關切的是，對許家印動手，是否為中國政府終於準備好要處理房地產危機的起手式?位於美國華盛頓特區的《外交政策》（Foreign Policy）雜誌副主編帕默（James Palmer）
在接受美國之音訪問時表示，恆大股價在許家印被捕後的波動是因為股民視此為政府即將接手的跡象，但在那之前，恐怕還有更多人要先成為官方追究政治責任的替罪羊。
帕默預判，接下來中國官方將採取兩手策略，一是展開各地新一輪的基層反腐，不只開發商要被究責，與其利益高度勾聯的地方政府跟融資平台甚至省一級官員，恐怕都會有人遭殃；另一方面，中國近年來蓬勃的私人房企，也將末日臨頭。
帕默告訴美國之音:「(中國)私人開發商所佔比例在75%到85%之間，在接下來的一兩年裡，可能會發生逆轉，因為這些巨頭公司基本上會被國家接管，成為國有開發商，或者很有可能會將一些不景氣的開發商合併成一個大型開發商」。
在路透社10月5日發表的報導中，多名受訪學者也持類似觀點，報道稱曾被認為「大到不能倒」的恆大集團如今已變成「太複雜而無法生存」。其中倫敦國王學院中國和東亞商業高級講師孫新（Xin Sun）更認為許家印被調查反映北京不接受他的債務重組，將會出手介入，但此過程中政治考慮優先於經濟，任何新的重組方案都要在引爆危機的人面對懲罰，承擔政治後果後才會出現。
救樓市效果不如預期分析:來晚了!
然而，就算官方此刻出手救市，在帕默看來，也是來晚了，他認為中國房地產市場經過長時間的泡沫化，基本面太弱且已瀕於崩潰，如果沒有政策限制價格浮動而放任市場自由發展，房價可能暴跌20%至40%。
帕默形容，此刻的房產危機，很容易讓人聯想到中國的人口危機，官方從一胎化政策大逆轉，鼓勵人民生二胎甚至三胎以拯救人口結構。問題是，生育成本太高加上對經濟預期不樂觀，就算政策放寬，人們也不想多生小孩、買房，也是一樣的道理。
值得關注的是，儘管在中國政府在處理房企暴雷的同時，近一個多月來也推出多項取消限購、限價的刺激政策，但市場反應並不如預期。
8月30日，廣州跟深圳率先提出旨在減輕首付壓力的「認房不認貸」新政策，隨後引發各地超過30座城市跟進，一時間確實看到售樓處人潮回流的榮景，但據「樂有家研究中心」數據顯示，新政滿月以來，深圳新房網簽成交量月減6%，占主導地位的二手房也微跌1%。
《北京商報》報道也指出，該政策到9月下半個月就出現「虎頭蛇尾」的頹勢，反而因為提前透支新一波市場需求，讓受訪業者對於被稱為「銀十」的10月傳統旺季，也不敢樂觀。
中指研究院公佈的9月一線城市新房成交面積則顯示，北、上、廣、深四大城市的數據都對上月與去年同期，皆有衰退。
位於台北的中華經濟研究院第一研究所助研究員王國臣分析，相對於購屋者遭打擊的信心與市場上的不確定性，中國政府至今仍未做好完全的補救措施。
據他觀察，政策放寬後，率先上漲的是二手房而非新房，反映出民眾對於開發商連續爆雷、爛尾樓頻傳仍心有餘悸。
另一方面，數據顯示刺激政策實施後，本來就體質較好的一線城市房價確有上漲，但二、三線城市仍在下跌，這樣的趨勢對於主要佈局二三線城市的碧桂園等房企而言，無疑是雪上加霜。
王國臣告訴美國之音:「一線到三線城市都取消了一些房地產禁令之後，反而加劇二、三線城市的錢往一線城市流，它等於是割韭菜的做法，(就像)老毛(毛澤東)時代的農村換城市，而碧桂園最多的是在二、三線城市，所以後續會更慘」。
「房住不炒」還在救市政策難以鬆綁
事實上，自2012年習近平就任國家主席以來，既要抑制房地產泡沫，又要刺激樓市以確保經濟增長就始終是令中國政府兩難的問題。
2016年末，習近平在中共中央經濟工作會議首次提出「房子是用來住的，不是用來炒的」自此「房住不炒」就成為中共政府反覆強調的最高原則。
2020年，中共為因應房企債務風險，又在「房住不炒」的原則下提出「三道紅線」政策，嚴格限制房企舉債擴張。「三道紅線」分別為剔除預收款後的資產負債比率不得大於70%，淨負債比率不得大於100%，現金短債比小於1 。
3年後的如今，這項政策被公認為是造成恆大等頭部房企資金斷鍊，建築工地爛尾的主要原因。
位於台北的國防安全研究院國家安全研究所副研究員王佔璽在接受美國之音訪問時指出，如今中國政府面對樓市危機，雖然祭出許多刺激政策，但其中多是針對買方購屋條件的放寬，對於賣方取得融資等限製完全沒有放鬆。
究其原因，還是政治凌駕經濟，儘管7月24日針對下半年經濟形勢召開的中共中央政治局會議中，並未再提“房住不炒”改稱“適時調整優化房地產政策”，但隨後官媒《經濟日報》刊文《房住不炒定位不會改變》強調中國仍應避免房價因炒作過快上漲。
王佔璽分析，官媒文章猶如“緊箍咒”，讓中共官員深知習近平並未放棄“房住不炒”，經濟救市政策不能超越政治的天花板，以免自己踩到紅線。
王佔璽告訴美國之音:「房住不炒的政策他(習近平)如果放棄了，就代表中國的經濟壓力迫使他放棄了過去的政治主張，這對於一個極權國家獨裁者來講不只是一個政治的調整，代表的是個人權威受到挑戰或受損」。
王佔璽認為，因政治掛帥而無法全面調整的樓市政策，顯然會讓購屋者憂心，萬一政策隨時反轉，會讓自己投資血本無歸，甚至變成爛尾樓，因此寧願採取觀望態度。
台北學者王國臣則指出，中國房地產市場隱憂，不只在於民眾購放意願低落，近期內外資大量流出中國，造成商業地產跟廠辦空置，恐怕也會是另一個未爆的隱憂。△
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