前途是黑暗的，道路是順暢的！
【人民報消息】2023一年即將過半，對中國經濟復甦、樓市「救活」的幻想，碰上了「現實」這堵牆，碎片一地。本文單說樓市。
2021年9月恒大暴雷，意味着樓市泡沫已經捅破了。但是，當局不願承認現實，還想靠政府的「有爲」來逃過一劫（參見筆者「房地產拐點之爭與中共政策困境」一文），從「三條紅線」政策鬆動到「金融十六條」積極救市，再疊加「動態清零」結束的復甦預期，僥倖之心熾熱。
然而，迄今的樓市總體走向表明，這都是癡心妄想。雖然，今年一季度，樓市一些數據有所回溫，也只是迴光返照，4月以後局勢就急轉直下。本文略說五點。
其一，房地產開發投資持續下降
中共國家統計局數據：2022年，全國房地產開發投資132,895億元，比上年下降10.0%；其中，住宅投資100,646億元，下降9.5%。這是近十年來，全國房地產開發投資首次出現負增長，退回到了2019年的水平。2020年和2021年，全國房地產開發投資均在14萬億元以上。
2023年，投資仍繼續下降：1—5月份，全國房地產開發投資45,701億元，同比下降7.2%；其中，住宅投資34,809億元，下降6.4%。
這背後，房地產開發企業到位資金情況惡化：1—5月份，房地產開發企業到位資金55,958億元，同比下降6.6%。其中，國內貸款7,175億元，下降10.5%；利用外資13億元，下降73.5%；自籌資金16,267億元，下降21.6%；定金及預收款19,878億元，增長4.4%；個人按揭貸款10,354億元，增長6.5%。
其二，房產財富夢碎 上海等大城市房主紛紛套現
悽風冷雨中，許多人仍看好一線城市和大城市樓市。然而，北京、上海的房主紛紛賣房套現。陸媒《經濟觀察報》報導，4月上海二手庫存達到20萬套，創歷史新高。儘管庫存激增，但與3月份相比，5月份上海市交易量下降了三分之一，至約16,000套；賣家亦將價格降至2022年底以來的最低水平。
上海並非個案。中指研究院數據顯示，中國100個城市的現房價格在5月份錄得至少自2022年以來最大跌幅。
再如北京，多個片區二手房房源量激增。6月3日，中國證券報記者從鏈家一門店的數據庫看到，北京房源量實時數據已經達到145,266套，相比成交高峯期房源量多出4萬套左右。在這個背景下，成交量下滑，房主降價求售。根據諸葛找房官網，僅5月24日當天，有1,986套二手房源選擇降價，平均降價幅度在16.95萬元/套。
其三，法拍房激增
中國法拍屋已成萬億元大市場。2022年，法拍屋（居民住宅是主力軍）掛拍數量大幅攀升到60.6萬戶，創歷史新高；但成交僅11.8萬戶（成交率不到兩成），較2021年減少14.9%。評論指凸顯中國房地產市場陷入不景氣的惡性循環。
進入2023年，情況更不樂觀。根據緯房研究院、國信達數據、中國城市經濟學會房地產專業委員會聯合完成的全國法拍房大數據分析報告：2023年1-4月，全國法拍房掛拍量爲146,549套，同比增長22.48%（1-3月同比增長17.82%）；成交量爲39503套，同比增長4.49%（1-3月同比下降2.53%）；成交率爲26.96%（1-3月25.52%），其中商業用房成交率最低。
據法拍網瀚海研究院發佈的數據，北京市2023年前5個月新增法拍房3,071套，平均每月新增614套。著名豪宅「萬柳書院」、「泰禾中國院子」等也赫然在列。
法拍房數量雖在增長，成交率卻很低，尤其是商業樓，接盤者更是寥寥，顯示中國經濟已進入下行軌道。
其四，「包交樓」舉步維艱
2022年7月，全國掀起對爛尾樓拒交房貸的浪潮。此事影響甚大，成爲中共最高層會議的重要議題，當局聲稱要「保交樓」。中央一面對地方施壓，一面安排央行、住建部、財政部等部門出臺多項措施，釋放超5,000億元的保交樓專項借款。然而，時近一年，大多數的爛尾房地產項目仍然無法復工。
根據「百年建築網」（建築業第三方信息平臺）對全國範圍內1114個項目的保交樓交付進度的調研：截至5月底，華南、華北交付進度較好，佔比達到56%和40%；而西南和華中地區交付比例在全國排名倒數一二，分別爲15%和16%。
爲什麼最高層高度重視的「包交樓」都舉步維艱呢？說明中國樓市「水太深」。第一，5,000億元的保交樓專項借款對於龐大的房地產市場來說是「杯水車薪」（迄今爲止，沒有官方數據披露過全國停工/爛尾樓盤的數量）；第二，申請和高效使用保交樓專項借款不容易（爛尾樓「坑」太多，債權關係複雜，各方博弈，而當局又沒一個好的「頂層設計」）。
第五，房企日子難捱
6月13日晚間，ST陽光城因公司股票連續二十個交易日每日收盤價均低於1元，被深交所擬終止上市交易。曾經銷售額超兩千億的百強房企，最終走向退市結局。
ST陽光城只是中國樓市泡沫破裂濺起的一朵浪花而已。據中指研究院統計，自2003年開始至2022年，滬深上市房地產公司約78家，在港上市房地產公司約81家。但從2021年下半年開始，房地產市場劇烈變動，不少房企出險。根據中國房產信息集團（CRIC）監測統計，69家典型上市房企整體淨利潤，在2021年出現負增長後，2022年首次出現淨虧損狀態（虧損527億元）。
進入2023年，繼港股上市房企「停牌潮」後（新力控股被強制退市，佳源國際，包括恒大、世茂、祥生等超20家房企處於停牌狀態，若在規定期限內未能滿足復牌條件，將被強制退市），A股上市房企又迎來「戴帽潮」。目前，ST陽光城之外，*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、*ST中天、ST泰禾、ST陽光城、*ST宋都七家房企，連續20天收盤價低於1元，基本鎖定退市；ST世茂、*ST新聯、*ST泛海及金科、榮盛和中南，股價在1元附近，也在退市邊緣。
從房企多年前的排隊上市到如今「排隊退市」，表明中國樓市之變深不見底，未來難測。
結語
2023年上半年，在短暫的暖風之後，樓市依舊寒風勁吹，無論是房企，還是爛尾樓購房者、售房者，都在艱難度日。有人說，當前中國樓市，史上第一次，不僅市場信心已處前所未見的低谷，而且整個民營房企瀕臨崩陷的邊緣。誰還幻想樓市能夠復活呢？△
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