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房市恐「五雷轟頂」 習近平救與不救陷兩難
2023年8月22日發表
【人民報消息】中國恒大集團(Evergrande)上週於美國紐約申請「破產保護」。觀察人士分析，恒大積極重整，企圖東山再起，並爭取時間達成中共政府「保交樓」的要求，但恒大要走出活路，融資和銷售額是兩大難關，尤其中國房市前景不佳，銀行、信託產品、地方債若緊接着房企爆雷，「五雷轟頂」下，恒大不及時清盤止損，債務窟窿恐只增不減。
恒大啓動中國史上最大的債務重組案
爲了擺脫破產解散的命運，恒大集團8月17日於紐約申請破產保護，再跨出債務重組的一大步。
據美媒《華爾街日報》報道，恒大尋求法院批准其債權達190億美元的債務重組協議，並保全資產，免遭美籍債權人扣押清盤。
恒大曾是中國銷售額第二高的房地產開發商，但自2021年初爆發債務違約以來，已和債權人就債務重組進行了近兩年的談判，部分市場人士樂見，恒大於香港、英屬維爾京羣島和開曼羣島敲定的債務重組計劃近期若經法院確認生效，將對所有境外債權人具有法定約束力，也可望暫時緩解債務危機。
香港法院預計於9月５-6日就恒大的離岸債務重組方案舉行聆訊。
位於香港的博威環球證券(Blackwell Global)金融首席分析師聶振邦以書面告訴美國之音，恒大在美申請破產保護，是爲了 「爭取時間和籌碼，遊說所有債權人接納債務重組方案」，但在美國法院9月底批准前，恒大仍存在被破產清盤的風險，他因此不建議投資者此時沾手中國內地房企股版塊。
聶振邦說，恒大若達成債務重組協議，「市場會視爲重大利好消息，整個內房企行業的債務違約風險會顯着下降。」但若遊說失敗，市場對中國房企將難重振信心，中國房市也恐持續低迷。
他還說，恒大若進入清盤，很多資產恐難變現，處理時間也是以年計，對債權人不一定有利。反之，就算債權人接受債務重組協議，恒大也得花上很長的時間才能成功反轉債務。至於中國政府要求的「保交樓」任務，他相信，「恒大會將興建中的項目出售給其他房企變現，既可改善財務狀況，也降低保交樓的壓力。」
美國南卡羅萊納大學艾肯商學院教授謝田在接受美國之音採訪時表示，他看不到恒大起死回生的希望，因爲，中國房市供給過剩，隨着人口成長放緩，年輕人失業率攀升，房產缺乏剛性需求下，銷售量根本不可能迅速回升，而且中國房價持續走跌，老百姓都在觀望，不敢投入畢生積蓄買房。
他說，尤其中國經濟疫後復甦力道疲軟，投資、消費和出口這三駕馬車全部熄火，經濟缺乏增長的動力下，房市也難重返榮景，就算降息、鬆綁借貸，刺激房市的力道也有限。
中國版的雷曼風暴?連鎖爆雷的「五雷轟頂」?
謝田說，除了恒大，包括碧桂園等其他中國百大房企都陸續出現財務危機，他們因資金斷鏈拋出的爛尾樓建案將越來越多，保交樓將是不可能的任務，未來若未正常交屋，中國購屋者拒絕還貸，恐進一步引發銀行、信託產品、地方債甚至外匯等領域的爆雷，他因此形容，恒大事件不僅是「中國版的雷曼事件」，還可能引爆中國金融體系的「五雷轟頂」。
謝田著有《赤龍的錢囊》一書，深入剖析中共如何從中國人民身上攫取和積累鉅額的財富。他說，他十年前就預言中國房市過熱，若當時泡沬破裂，中國房市仍可期，但現在過度膨脹，已很難止血。
他說，按照正常的商業邏輯，恒大應該進入破產止損，但中國國家主席習近平擔心其引發房市和金融體系的連鎖效應，不僅不準恒大破產躲債，還要它完成保交樓的任務，以免引發社會動盪，衝擊到中共的政權。
另外，他說，將恒大作爲圈錢白手套的中共權貴家族，如江澤民和曾慶紅等家族派系，也不願恒大就此倒閉。恒大曾透過這些昔日的權貴勢力，標得地方政府的土地和國營銀行的資金借貸，然後透過分紅、套現等手段，將錢洗進權貴的口袋裏，官商勾結套利。
謝田說：「我覺得，習近平當然也是苦惱的，就是說，你不救(恒大)，它把我們整個的金融體系、銀行拖垮了。救的話，那等於幫了他以前的那些老對手，那些人(江派和曾派)可能用這個來威脅習近平。現在就是說，他救和不救，中共政府要特別考慮。還有一個，救了這個(恒大)，下面怎麼辦?你看現在有很多信託產品也在爆雷，那些你救不救?因爲房地產崩潰了以後，更多的信託公司也會跟着倒閉，信託公司倒閉，最後銀行倒閉，可能毀了中共政權的。」
習近平政府失算 三條紅線打房打過頭?
一位位於臺北、因議題敏感而不願透露姓名的兩岸房仲業企研總監也告訴美國之音，習近平喊出「房住不炒」的鐵律後，更於2020年底鐵腕打房，對開發商設下「三條紅線」，即剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%、現金短債比不小於1倍的監管規定，立刻讓許多像恒大一樣高負債、高槓杆操作的房企陷入銀根緊縮的財務困境。
這位業內人士認爲，當時習近平政府之所以敢這麼激烈打房，是仗勢中國經濟每年都能有5%的增長率，因此預期，這抽銀根的力道只會給房企帶來短期陣痛，殊不知，房企接連債務爆雷，伴隨疫情清零管控、外資撤資遷廠、疫後復甦力道疲軟等負面衝擊，重創房市。
她說，中國房企對政策走向非常敏感，大手筆投資蓋房的意願已大幅下降，而一般商品房也因買家預期價格持續走跌，買氣低落。
她引述臺灣玉山投顧的報告指出，中國商品房的銷售量於2022年13.58億平方米，年減24.3%，今年前七個月則累計達6.65億平方米，年減6.5%，至於待售面積則於7月底攀升至6.45億平方米，是2017年以來的新高，而中國百強房企7月份的銷售額僅達3,474億人民幣，年減33.6%。
該報告稱，百強房企銷售額跌幅擴大，顯示房市需求仍疲弱，即便中共7月在政治局會議提出「適時調整優化房地產政策」，但仍未見中國房市復甦的跡象。
這位業內人士說，中國房企大量舉債蓋房，高槓杆的金融操作模式，只要週轉不靈，就會引發大型金融災難。以臺灣90年走過的房市崩盤經驗，中國可能也得花上10多年才能反轉房市的低迷。
房企活路:融資解套和拉抬銷售
她還說，中國有兩個解方，可以挽救恒大等房企或房市的低迷，一是鬆綁三條紅線，讓部分房企可以得到銀行的貸款挹注，從前端解套其資金緊缺的問題，這方面中國政府已漸漸放寬，二是拉抬銷售，讓地方政府推出特別門路，如住宅落戶，才能刺激買氣。
至於恒大可望達成債務重組並重生？她說，得看恒大還有多少籌碼。一般而言，中國房企都有所謂的「灰色收入」，這也是爲什麼碧桂園總裁楊惠妍之前除出脫持股外，7月底還將其在子公司碧桂園服務的20%持股捐給基金會，她就是在脫產，增加灰色收入。這位業內人士說，她相信，習近平政府有辦法循檯面下的管道，來清算恒大等企業主的資產，擠出他們的灰色收入來救市。
她也認同謝田的觀點並表示，這些房企大鱷從事的是特許事業，背後都有依恃的政治勢力，因此，從政爭角度解讀中國這一波的房市風暴，並不牽強。
她說：「可能是一個政爭，因爲像恒大跟碧桂園之前都在做房產洗錢，比如說，他們在馬來西亞蓋了一些案子，其實都是幫(中共)權貴把錢弄出去、洗出去。所以外人看，它是一個企業倒閉、連鎖效應。那中國的學者會用政爭去解讀，我認爲是有可能性的。」
她說，習近平透過這次打房讓房企「大洗牌」，一方面去槓桿，一方面也緊縮錢、權，雖然可望推出有力的政策工具來救市，但中國內部的結構性風險，如經濟難靠內需拉抬，人口雪崩式減少且失業率攀升，都憑添挑戰。尤其房企接連財務爆雷，不僅拖垮上下游供應商的業績，也會削弱市場對中國經濟和資本市場的信心，且衍生中長期的隱憂，亦即，外資對中國企業的信用打折，這將斷送掉中企海外募資的管道，甚至影響到人民幣國際化的進程。
根據《21世紀經濟報道》7月中旬的分析，恒大於2016-2020年間年年分紅，累計達約934億人民幣，但其中六成，約578億人民幣集中於2020年度發派，也就是爆發債務違約前，且2021年決策時的實際業績基礎是淨虧損逾6800億人民幣，引發市場對恒大系統性舞弊的質疑。
《路透社》曾援引分析稱，恒大的債務重組計劃可望讓海外債權人回收高達22.5%的資產，相較於被清盤，現時的資產回收率恐僅有3.4%，若此估算爲真，債權人接納債務重組協議的可能性大增。不過，報道也指出，恒大最新財報顯示其總債務和虧損仍持續擴大，加深了債權人對其重組計劃及未來運營可行性的質疑。
據恒大7月發佈的財報，截至2022年底，該集團的總負債高達2.4萬億人民幣(約3,360億美元)，且淨資產呈斷崖式惡化，從2020年底的3,504億人民幣淨值，惡化至去年底的5,591億人民幣淨虧損，兩年內蒸發了超過9000億人民幣，資不抵債的惡化幅度令人咋舌。△
(轉自美國之音）
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