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高位接盤、高月供、還虧錢 中國房貸族有多心酸？
2024年2月22日發表
【人民報消息】過完年，人們向闔家團圓的熱鬧氣氛告別，再次回到現實生活。對中國許多房貸族來說，等着他們的仍是擺脫不了的月供壓力；若是房買在高位、價格已跌破買入價的屋主，月供繳起來更是心酸。中國人近年買房究竟有多艱辛？哪些因素造成當前局面？政府又該負什麼責任？
中國房價普跌 “崩到首付都賠進去”
“現在這個房子啊，這個價格，差不多崩到首付已經全部賠進去了。” 擁有近30萬粉絲的油管（Youtube）旅遊博主 “培根” 去年底拍視頻訴苦，說自己2019年在西鹹新區以一平米1萬1的價格買房，新冠疫情後房價一度漲到1萬6，但現在跌到一萬不到。
除了房價跌破成本，房貸利率也讓培根一家3口吃不消，因而選擇 “砸鍋賣鐵” 先還一些。培根妻子說： “4年了，本金還了3萬1，利息還了20多萬...還好銀行把利率少了一點，我們貸的時候是5.6%，現在降到4.2%。”
培根指出，在他的小區，目前已出現法拍房在網路流通，二手屋買賣平臺也有100多套房在拋售，很多寫着 “房東急售、一降再降、房東馬上要斷貸” 。
培根感嘆，西鹹新區當時也是一個號稱國家級的新區， 但最終以發展效果來看，不是很理想。 “現在回過味來看的話，這個東西真的是像韭菜啊。說句不好聽的話，就是爲了炒地皮、賣房子。現在這邊除了房價高以外，真的啥都沒有。”
“只有5塊，卻要支出10塊”
在重慶從事餐飲業的陳怡（化名）也是一名心酸房貸族。陳怡年前在社羣媒體上訴說，自己2021年買房，花了100多萬，疫情爆發封城後房價跌了30多萬，每個月卻還是要付3000多房貸， “有點想哭”。
談到房貸讓自己入不敷出的情況，陳怡向自由亞洲電臺記者如此形容： “好比你身上只有5塊錢，卻一個月要固定支出10塊。” 問他後不後悔買房，陳怡坦誠很後悔，“因爲買了之後就降價了” 。
根據房地產市場分析機構 “中指研究院” （簡稱中指院）2月1日發佈的《百城價格指數報告》，今年1月，中國100個重點城市二手房均價爲1萬5230元/平米，環比下跌0.56%，已連續21個月下降，同比下跌則擴大至3.96%。其中，僅三亞房價微幅上漲，其餘99個城市價格環比皆下跌，已連續8個月逾90城二手住宅價格下滑。
在新建住宅部份，2021年11月出現疫情後首次價格環比下跌，跌幅0.04%。至此之後的兩年多，價格不斷波動，時跌時漲。
疫情期間收入幾乎歸零 房子險被法拍
同樣後悔買房的是40歲的吳啓明（化名）。吳啓明接受自由亞洲電臺訪問時說，他本身不主張買房，但由於家人觀念較傳統，認爲 “自己有基業、有自己的住處，纔算是有自己的家”。他最終妥協，於2015年貸款50餘萬，在北方沿海省份的三線內陸城市買了間房。
誰知貸款購屋沒幾年，就碰上疫情 。吳啓明回憶：“武漢肺炎肆虐的3年，家庭收入幾乎歸零 ，我大概有7個月左右沒還貸款，被銀行起訴。” 他說，經過各種協商，房子纔沒被拍賣；法官告訴他，他們城市太多法拍房，他的房子 “就算拍賣，3年之內大概率也賣不掉” 。
根據中指院統計，2020年以來，中國法拍房掛拍量出現增多趨勢，去年創下79.6萬套新高，較上一年同期增長36.7%。其中，約五成爲住宅型商品，顯見疫情對一般房貸族造成的經濟衝擊。
吳啓明房子雖躲過法拍，但前年又遇上政府徵收，要拆除重建。但他把這件事視爲“轉機”，因爲當局除允諾會補他一間回遷房外，還付了一筆補償款，彌補面積落差，而金額剛好足以還清房貸，不須再每月還月供。
不過，事情發展沒有他想象的順利。
吳啓明告訴自由亞洲電臺，房子被徵收後，他全家就租房住，但由於地方政府沒錢，回遷房到現在都還沒蓋，搬遷之日遙遙無期。更讓他擔心的是，“現在的租金由政府承擔，什麼時候他們不願意給了，我們就流落街頭了”。
記者詢問，若回遷房遲遲沒下文，還會考慮買房嗎？即使未來充滿不確定性，吳啓明果斷表示：“不會再買房，再便宜都不會買。”
調控政策碰上百年大疫 成房市致命性打擊
中國1998年取消福利分房、進行住房改革，房地產在之後的20年高速發展，價格飛漲，成爲國家經濟支柱行業之一，也是許多民衆投資首選。根據國家統計局數據，2000至2020年間，中國住宅每平米均價從1948元飆漲至10159元，銷售額也從每年3228.6億元激增至150673.23億元，繁榮興盛可見一斑。
那麼，中國房市怎麼會從過往那般榮景，陷入當前的低迷？曾在北京從事房地產工作17年、目前旅居美國的劉金星分析，這要歸咎於當局的房市調控政策，尤其是2017年、2018年對房地產的貸款收緊。
劉金星解釋： “房地產行業是屬於資金密集型行業，一旦出現貸款緊張，比如說有些地方限購、按揭貸款（首付）的成數增加，更主要的是對房地產公司開發性貸款只收不貸，造成房地產公司（資金）流動性急劇減少。” 他說，貸款緊收下，房企只能靠賣屋收入，來逐步降低債權比例和負債比重，壓力相當大。
由於中國房價居高不下，中國國家主席習近平2016年底拋出 “房住不炒” 基調，當局隨後陸續出臺限購、限貸與限售等調控政策，以抑制房地產的投資屬性。
劉金星指出，政府本來是想調整由於房地產價格大幅上漲，造成其他行業消費急劇萎縮的狀況，但沒料到會爆發疫情。
“2020年疫情一開始以後，一方面貸款收緊，另一方面疫情造成整個經濟不活躍，這幾乎是壓死房地產公司的最後一根稻草。” 劉金星表示，一旦經濟、銷售活動停止，房企就沒錢支付高昂貸款帶來的利息支出，由於工期拖延而造成的晚交房、甚至是爛尾的可能性，也都是由房企來承擔，“這是非常不合理，也非常不公平的，但實際上，中國確實是走到了這條路上”。
根據中房網統計，2020年至去年總計有1292家房企申請破產。該網指出，隨着房地產市場進入 “深度調整階段” ，房企此前的高槓杆經營模式受到挑戰，加上外部融資環境改變，導致不少房企風險不斷曝露。
其中，最受矚目的非中國龍頭房企恆大集團莫屬。恆大欠債近2.5萬億人民幣，2021年因資不抵債而違約，去年8月申請破產，今年初被香港法院勒令清盤。根據多家中國媒體估算，恆大留下的 “爛尾樓” 多達162萬套，約600萬業主受波及。
政府仰賴賣地賺快錢 爲房市危機埋下種子
2006年曾在深圳發起不買房運動的房產投資專家鄒濤則認爲，中國目前房地產危機，主要是因爲地方政府發展經濟長年 “急功近利、目光短淺”，靠賣地來賺快錢。
鄒濤向自由亞洲電臺表示： “中國很多地方政府事實上已經資不抵債，債務是很重的，根本沒有能力去還錢。那怎麼辦呢？他們就大量的賣土地去發展房產。賣地很快，也不用什麼成本。” 他接着說，賣地換取大量資金，地方政府再拿錢去做政績，“做出的政績和GDP數字很好看、表現很好看，他就可以往上升官，可以更好的去從政治上得到一個發展”。
鄒濤直言，過去幾十年來，上述房地產模式與地方政府官員政績直接掛鉤， “這種發展模式其實危害非常大，導致了今天這樣的一個局面，很多爛尾樓”。他認爲，這種模式走到現在，已經不可能再繼續。
地方政府財政長期仰賴賣地收入，一直是中國經濟一大隱憂。獨立研究機構 “克而瑞研究中心” （CRIC）2022年底就曾發佈報告示警，中國土地財政依賴度持續升高，尤其是三四線城市，土地出讓金漸成地方財政首要收入來源，近3年平均爲41%。報告指出，隨着土地市場持續轉冷，部份城市恐陷入財政崩塌的窠臼。
報告也特別提及：“過去幾年， 一些城市非理性供地，爲後期房地產市場轉弱埋下了伏筆。一方面，供地顯著過量，致使新房市場供求失衡...另一方面，供地結構不合理，加劇區域市場分化。”
銀行與民衆端的責任？
那麼，銀行與民衆端是否也有責任？綜合網路評論，利息過高是近來常被中國房貸族詬病的一個點。但劉金星指出，民衆月供壓力升高，主要是因爲過去幾年房價上漲，與利率關聯不大。
“中國房地產貸款利率一直都在4點多到6點多之間...如果是公積金貸款的話，大概是4%左右。” 劉金星說，民衆之所以壓力倍增，是由於房價上漲使得貸款總額增加，利息支出連帶變多；再加上經濟下行，在貸款數額沒變、但總收入減少下，“自然會出現支付緊張的情況”。
在上海從事房仲工作、見證中國房市由盛轉衰的劉宇（化名）則認爲，過去20年中國房價不斷飆漲，製造一種 “未來一片美好” 的氛圍，導致不少民衆貸款買房時疏於精算自身負擔能力。
劉宇向自由亞洲電臺說明：“你要想想看，如果你是生在過去20年房價不斷飆漲的話，你根本不會去在乎利率有多少。大家普通的概念很簡單，我今天買200萬，明年變250萬，那些利率根本對我來講不是問題。大家都認爲未來一片美好的時候，誰會想到說有一天會這個樣子。”
劉金星也呼應劉宇的觀察。劉金星表示，中國房市過去榮景，讓民衆不顧按揭（房貸）支出多少，在高獲利與高月供之間 “兩害相權取其輕” ，爭相入場。他估計，目前80%覺得房貸負擔沉重的人，都是以爲房價還會漲而買房。
劉金星進一步指出，在美國買房，會看信用分數與收入狀況，每月貸款支出不能超過收入1/3；但在中國不一樣，個人收入不是那麼透明，甚至能爲了貸款買房，把部份收入 “做大” 。他透露：“比如說，他說他投資什麼股票，投資什麼商鋪，投資了某某某公司可以給他分紅，而這些公司給他做一個文件就行了。”
房價未觸底 專家：5到10年纔可能回穩
中國房市目前究竟有多慘淡？根據劉宇在上海的第一線觀察，相較於2021年高點，房價去年以來下跌13%至20%，帶客率也從以往每個月8到10組，減少至3到4組，掉了約一半。他認爲，中國房市危機很難在短時間內解決，因爲目前是國內、國外都看壞市場。
針對國內情況，劉宇表示，民衆對經濟很沒有信心。他指出，從去年上海大規模裁員，再到現在股市、匯市、樓市及恆大的事，“所有消息面都是顯示一個經濟危機、一個大蕭條”。他強調，上海人 “並不是說他沒有錢，而是他不敢去動”。
至於國外客戶悲觀原因，劉宇說，主要是地緣政治因素。“這個狀況從2018、2019年開始慢慢就很明顯，境外客戶就開始在賣。但是2022年南希·佩洛西的事，是一個很強烈的信號，我們業績基本上翻倍在漲，原因就是境外客戶都想趕快把錢去掉（撤離）。2022年最明顯，2023年當然還是延續這樣狀態。”
2022年8月，時任美國衆議院議長南希·佩洛西（Nancy Pelosi）率團訪問臺灣，北京在臺灣四周海空域舉行大規模軍演，並中斷包括軍事領域等多項美中對話交流管道，引發國際社會高度關注。
鄒濤認爲，中國房價尚未觸底，因爲房子還未迴歸自住本質。他分析，中國爆發這波房地產危機後，過去20年房市給民衆造成的 “買房信仰”、 “無產權、無財富” 的思維已不適用，未來房子將逐漸擺脫外加的投資、金融屬性，回到本來自住功能，房價也會跟着慢慢迴歸。
那麼這個調整陣痛期要多久？鄒濤說：“最起碼5年是最基本的一個標準，用5年的時間（房價）能慢慢的迴歸。如果說政策的支持，或者經濟的發展有改善的話會好一點。否則的話，就是5年、10年才能調整到位。”
步日本後塵 中國將進入 “失落的30年”？
不過，位於臺北的總體經濟學家吳嘉隆認爲5到10年不夠。他向自由亞洲電臺分析，若以也曾經爆發房地產危機的日本爲鑑，中國想要走出當前陰霾，恐要花上至少20年、或甚至30年時間。
1991年日本房地產泡沫破裂，房價暴跌，日本經濟陷入長達20多年的低迷。《紐約時報》曾估算，1991年至2004年，日本6大城市房價狂瀉64%，數百萬名屋主承受巨大損失。
吳嘉隆指出，中國目前已陷入債務型通縮，因爲企業、民衆有還債壓力，只好拋售資產，“然後越拋售的結果，資產價格越跌，越跌的話，拋售資產能調到的現金越少，於是只好被迫拋售更多資產，（進入）這種惡性循環”。
即便時隔20多年，吳嘉隆表示，嚴格來講，日本經濟還未完全康復。他認爲，中國可能需要更久，說不定在一個相當長的時間內，房地產造成的傷害，都沒有辦法完全康復、完全修復。“失落的20年恐怕是最起碼的，估計可能會超過30年。”△（轉自自由亞洲電臺）
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