【人民報消息】（人民報記者
麗君編譯報導）根據日本英文媒體《日本時報》（The Japan Times）7 月 9 日引述彭博社（Bloomberg）的深度追蹤報導，中共房地產市場在 2021 年危機爆發多年後，正出現一個耐人尋味的逆轉現象：部分大城市購房者開始重新追捧建於計畫經濟時期、帶有蘇聯式住宅規劃影響的老舊社區，以及後續改革年代形成的「老破小」住宅，反而對近年推出的新建商品住宅持續保持謹慎態度。這種「舊房升溫、新房遇冷」的市場分化，不僅反映中共國購房者對房企信用、住宅品質與交付能力的信心尚未恢復，也與北京當局宣稱房地產市場正在逐步回暖的官方敘事形成明顯落差。
寧住「監獄牢房」：中共國買家為何逃離新房市場
這篇報導深入走訪中共國房地產危機的重要城市上海。44 歲上海居民Jason Lu今年 3 月斥資約 29 萬美元，購入上海一處老舊住宅社區內、面積僅約 32 平方公尺的公寓，之後又花費更多資金購入同一社區內另一套較大的住宅。Jason Lu表示，這些建於較早年代的住宅，外牆斑駁，部分窗戶裝有防盜鐵窗，外觀缺乏現代住宅的設計感，「乍看之下，可能會讓人覺得像住在監獄牢房裡」。
然而，這類在中共國市場俗稱「老破小」的老舊住宅，如今卻在部分大城市重新受到買家與租客青睞。儘管這些房屋存在隔熱不足、管線老化、空間狹小等問題，市場需求仍然存在，原因並非消費者偏愛老舊環境，而是對新建商品住宅市場的信任下降。
過去二十年間，中共房地產業經歷高速擴張，大量開發商透過高槓桿模式快速推動住宅建設。然而，自 2021 年恒大危機爆發後，多家大型房企陷入債務困境，部分購房者面臨預售屋延期交付甚至爛尾問題，嚴重削弱市場信心。
相較之下，一些建成年代較早的住宅雖然設備老舊，卻具備已完成建設、產權相對明確，以及周邊生活機能成熟等優勢。部分老社區鄰近地鐵、商業區與熱門學區，使其在市場低迷期間反而展現出抗跌能力。
對許多中共國購房者而言，選擇「老破小」並不是對舊時代住宅的懷舊，而是一種降低風險的現實選擇。當新房市場面臨交付、品質與開發商信用問題時，老舊住宅的「已經存在」反而成為一種安全感。這種消費選擇，也折射出中共房地產模式長期依賴高槓桿、高預售模式後所留下的信任危機。
一線與三線的平行宇宙：數據揭露中國房市復甦假象
長期以來，中共官方媒體與地方政府持續釋放房地產市場正在企穩回升的訊號，並強調政策刺激已逐步改善市場信心。然而，根據《日本時報》引述房地產科技研究機構Proptech Innovations 的市場數據顯示，近期房市回暖現象高度集中於少數核心城市與特定類型住宅，與「全面復甦」的官方敘事存在明顯落差。
數據顯示，上海面積 70 平方公尺以下的小型二手住宅，平均價格自去年 11 月低點至今年 4 月底小幅回升約 2.4%。今年 3 月，上海二手房成交量升至近四年高點，其中約一半交易來自總價低於 200 萬人民幣（約 30 萬美元）的住宅，也就是市場俗稱的「老破小」。類似趨勢也出現在北京、深圳，以及科技產業集中的杭州等城市。
然而，這種反彈並不代表中共國房地產市場整體復甦，而更像是一場高度分化的市場調整。部分擁有人口吸引力、產業資源與公共建設優勢的一線城市核心區域仍具支撐力，但大量二線、三線及四線城市則持續面臨人口流出、庫存過高與需求不足等問題。
市場數據顯示，當部分一線城市二手住宅價格出現小幅回升時，許多中小城市房價仍處於長期下跌壓力之下。這種「一線城市局部回暖、廣大城市持續低迷」的分化現象，顯示中國房地產市場已不再是單純的週期性調整，而是進入結構性重組階段。
即使在一線城市內部，房地產市場也未完全恢復。根據中原集團相關數據，上海二手住宅價格較高點已出現明顯回落，顯示過去多年依靠土地財政、高槓桿開發推動的房地產繁榮，正在面臨重新定價。
換言之，當少數核心城市的優質老住宅仍受到追捧時，中共國大量非核心城市的房產資產價值卻持續承壓。這種日益擴大的城市分化，正揭示中共房地產危機的真正問題：市場並非全面復甦，而是在有限需求下進行更加劇烈的資源重新分配。
地方救市失效：政策刺激難挽中共房市頹勢
為了穩定持續低迷的房地產市場，中共地方政府近年推出一系列刺激措施，希望透過降低購房門檻、增加貸款支持以及放寬限購政策，提振市場信心。然而，這些政策雖然短期內刺激部分交易回升，卻未能改變房地產市場長期面臨的信任危機與供需失衡問題。
根據中共國指數研究院的統計，今年已有超過 80 個地方政府提高住房公積金貸款額度，試圖透過降低購房融資成本，吸引居民重新進入市場。部分城市也調整購房限制政策，包括上海、深圳等一線城市逐步放寬非本地戶籍居民購房條件，以擴大潛在買家群體。
與此同時，中央政府也推出多項房地產支持措施，包括降低部分住宅交易稅費等，希望減輕購房者負擔並恢復市場活力。然而，政策刺激並未帶來持續性的市場反彈，反而暴露出中共房地產困境並非單純的流動性問題，而是涉及信心、人口、地方財政與開發模式的深層結構問題。
最新市場數據顯示，中共新建住宅與二手住宅價格仍承受下行壓力，顯示政策工具難以完全抵消市場需求疲弱的影響。分析人士指出，過去中共地方政府高度依賴土地出讓收入支撐財政運作，並透過房地產擴張帶動相關投資；但在房企資金鏈緊張、購地意願下降之後，這種模式已難以維持。
彭博行業研究數據顯示，中共國房地產開發商相關股票今年表現持續落後大盤，反映投資者對房企盈利能力與未來前景仍缺乏信心。地方政府過去依靠土地市場循環推動經濟增長的模式，正面臨前所未有的挑戰。
政策引導與民間避險：中共國房市中的信任博弈
「老破小」市場升溫的背後，也反映出中共政府政策目標與民眾實際選擇之間的落差。報導指出，部分購房者轉向價格較低的二手住宅，雖然未能直接提振大型房企銷售，卻在某種程度上符合北京近年希望降低房地產依賴、推動消費與產業轉型的方向。
過去數十年間，中共經濟高度依賴房地產投資帶動成長，地方政府、金融機構與開發商形成以土地、信貸與預售制度為核心的發展模式。然而，恒大、碧桂園等大型房企相繼陷入債務危機後，北京政策重心逐漸從刺激房地產高速擴張，轉向降低市場風險、推動製造業升級與所謂「新質生產力」發展。
問題在於，政府希望資金流向消費與新興產業，但民眾是否願意配合，取決於對未來經濟環境與政策可信度的判斷。
經歷疫情管控衝擊、房地產下行以及就業壓力後，不少中國家庭開始採取更加保守的財務策略。他們降低負債、增加現金儲備，並避免再次投入高槓桿房產投資或風險較高的金融市場。
因此，部分購房者選擇價格較低、位置成熟的「老破小」，並非單純追求居住品質，而是一種風險管理方式：這類住宅雖然老舊，但通常已完成建設，周邊生活機能成熟，且價格相對可控。
這種市場選擇，也反映出中共國居民對未來經濟前景與政策方向的不確定感。當政府希望引導資金流向消費、新興產業與新的經濟增長領域時，許多家庭卻選擇降低負債、保留現金，並透過購買價格相對可控、風險較低的老舊住宅來保存資產安全墊。北京希望中國家庭重新打開錢袋，但中國家庭首先做出的選擇，卻是先守住自己的錢袋。
房地產神話終結 中共經濟面臨長期考驗
野村控股（Nomura Holdings）中共國首席經濟學家陸挺在 5 月發布的報告中指出，中共國房地產市場仍處於長期調整階段，少數大城市部分老舊住宅價格回升，並不足以改變全國房地產市場需求疲弱與信心不足的現況。
從上海部分「老破小」住宅每平方英尺超過 830 美元的價格來看，表面的價格韌性並不代表房地產市場全面復甦。相反，這種現象反映出資金正在集中流向少數具有人口、教育與交通優勢的核心區域，而大量非核心城市與新建住宅市場仍面臨供過於求與價值重估壓力。
《日本時報》引述的相關分析顯示，中共過去二十年間依靠土地財政、高槓桿開發與信貸擴張推動的房地產模式，正面臨根本性的轉變。房地產不再是家庭財富增值的主要引擎，也不再能像過去一樣支撐地方政府收入與經濟增長。
當越來越多中共國中產階級將資金投入鐵窗老屋，而不是等待新建商品住宅市場復甦，這不只是住宅偏好的改變，更反映出市場信心與風險偏好的轉變。
中共房地產危機的核心問題，已不只是房價下跌，而是過去支撐經濟增長的信用循環正在減弱。未來北京能否重新建立居民與企業對市場的信心，將成為決定中共經濟能否走出低迷的重要關鍵。
（人民報首發）△
