房市恐“五雷轰顶” 习近平救与不救陷两难

【人民报消息】中国恒大集团(Evergrande)上周于美国纽约申请“破产保护”。观察人士分析，恒大积极重整，企图东山再起，并争取时间达成中共政府“保交楼”的要求，但恒大要走出活路，融资和销售额是两大难关，尤其中国房市前景不佳，银行、信托产品、地方债若紧接着房企爆雷，“五雷轰顶”下，恒大不及时清盘止损，债务窟窿恐只增不减。 恒大启动中国史上最大的债务重组案 为了摆脱破产解散的命运，恒大集团8月17日于纽约申请破产保护，再跨出债务重组的一大步。据美媒《华尔街日报》报道，恒大寻求法院批准其债权达190亿美元的债务重组协议，并保全资产，免遭美籍债权人扣押清盘。恒大曾是中国销售额第二高的房地产开发商，但自2021年初爆发债务违约以来，已和债权人就债务重组进行了近两年的谈判，部分市场人士乐见，恒大于香港、英属维尔京群岛和开曼群岛敲定的债务重组计划近期若经法院确认生效，将对所有境外债权人具有法定约束力，也可望暂时缓解债务危机。香港法院预计于9月５-6日就恒大的离岸债务重组方案举行聆讯。位于香港的博威环球证券(Blackwell Global)金融首席分析师聂振邦以书面告诉美国之音，恒大在美申请破产保护，是为了 “争取时间和筹码，游说所有债权人接纳债务重组方案”，但在美国法院9月底批准前，恒大仍存在被破产清盘的风险，他因此不建议投资者此时沾手中国内地房企股版块。聂振邦说，恒大若达成债务重组协议，“市场会视为重大利好消息，整个内房企行业的债务违约风险会显着下降。”但若游说失败，市场对中国房企将难重振信心，中国房市也恐持续低迷。他还说，恒大若进入清盘，很多资产恐难变现，处理时间也是以年计，对债权人不一定有利。反之，就算债权人接受债务重组协议，恒大也得花上很长的时间才能成功反转债务。至于中国政府要求的“保交楼”任务，他相信，“恒大会将兴建中的项目出售给其他房企变现，既可改善财务状况，也降低保交楼的压力。” 美国南卡罗莱纳大学艾肯商学院教授谢田在接受美国之音采访时表示，他看不到恒大起死回生的希望，因为，中国房市供给过剩，随着人口成长放缓，年轻人失业率攀升，房产缺乏刚性需求下，销售量根本不可能迅速回升，而且中国房价持续走跌，老百姓都在观望，不敢投入毕生积蓄买房。他说，尤其中国经济疫后复苏力道疲软，投资、消费和出口这三驾马车全部熄火，经济缺乏增长的动力下，房市也难重返荣景，就算降息、松绑借贷，刺激房市的力道也有限。 中国版的雷曼风暴?连锁爆雷的“五雷轰顶”? 谢田说，除了恒大，包括碧桂园等其他中国百大房企都陆续出现财务危机，他们因资金断链抛出的烂尾楼建案将越来越多，保交楼将是不可能的任务，未来若未正常交屋，中国购屋者拒绝还贷，恐进一步引发银行、信托产品、地方债甚至外汇等领域的爆雷，他因此形容，恒大事件不仅是“中国版的雷曼事件”，还可能引爆中国金融体系的“五雷轰顶”。谢田著有《赤龙的钱囊》一书，深入剖析中共如何从中国人民身上攫取和积累巨额的财富。他说，他十年前就预言中国房市过热，若当时泡沬破裂，中国房市仍可期，但现在过度膨胀，已很难止血。他说，按照正常的商业逻辑，恒大应该进入破产止损，但中国国家主席习近平担心其引发房市和金融体系的连锁效应，不仅不准恒大破产躲债，还要它完成保交楼的任务，以免引发社会动荡，冲击到中共的政权。另外，他说，将恒大作为圈钱白手套的中共权贵家族，如江泽民和曾庆红等家族派系，也不愿恒大就此倒闭。恒大曾透过这些昔日的权贵势力，标得地方政府的土地和国营银行的资金借贷，然后透过分红、套现等手段，将钱洗进权贵的口袋里，官商勾结套利。谢田说：“我觉得，习近平当然也是苦恼的，就是说，你不救(恒大)，它把我们整个的金融体系、银行拖垮了。救的话，那等于帮了他以前的那些老对手，那些人(江派和曾派)可能用这个来威胁习近平。现在就是说，他救和不救，中共政府要特别考虑。还有一个，救了这个(恒大)，下面怎么办?你看现在有很多信托产品也在爆雷，那些你救不救?因为房地产崩溃了以后，更多的信托公司也会跟着倒闭，信托公司倒闭，最后银行倒闭，可能毁了中共政权的。” 习近平政府失算三条红线打房打过头? 一位位于台北、因议题敏感而不愿透露姓名的两岸房仲业企研总监也告诉美国之音，习近平喊出“房住不炒”的铁律后，更于2020年底铁腕打房，对开发商设下“三条红线”，即剔除预收款后的资产负债率不得大于70%、净负债率不得大于100%、现金短债比不小于1倍的监管规定，立刻让许多像恒大一样高负债、高杠杆操作的房企陷入银根紧缩的财务困境。这位业内人士认为，当时习近平政府之所以敢这么激烈打房，是仗势中国经济每年都能有5%的增长率，因此预期，这抽银根的力道只会给房企带来短期阵痛，殊不知，房企接连债务爆雷，伴随疫情清零管控、外资撤资迁厂、疫后复苏力道疲软等负面冲击，重创房市。她说，中国房企对政策走向非常敏感，大手笔投资盖房的意愿已大幅下降，而一般商品房也因买家预期价格持续走跌，买气低落。她引述台湾玉山投顾的报告指出，中国商品房的销售量于2022年13.58亿平方米，年减24.3%，今年前七个月则累计达6.65亿平方米，年减6.5%，至于待售面积则于7月底攀升至6.45亿平方米，是2017年以来的新高，而中国百强房企7月份的销售额仅达3,474亿人民币，年减33.6%。该报告称，百强房企销售额跌幅扩大，显示房市需求仍疲弱，即便中共7月在政治局会议提出“适时调整优化房地产政策”，但仍未见中国房市复苏的迹象。这位业内人士说，中国房企大量举债盖房，高杠杆的金融操作模式，只要周转不灵，就会引发大型金融灾难。以台湾90年走过的房市崩盘经验，中国可能也得花上10多年才能反转房市的低迷。 房企活路:融资解套和拉抬销售 她还说，中国有两个解方，可以挽救恒大等房企或房市的低迷，一是松绑三条红线，让部分房企可以得到银行的贷款挹注，从前端解套其资金紧缺的问题，这方面中国政府已渐渐放宽，二是拉抬销售，让地方政府推出特别门路，如住宅落户，才能刺激买气。至于恒大可望达成债务重组并重生？她说，得看恒大还有多少筹码。一般而言，中国房企都有所谓的“灰色收入”，这也是为什么碧桂园总裁杨惠妍之前除出脱持股外，7月底还将其在子公司碧桂园服务的20%持股捐给基金会，她就是在脱产，增加灰色收入。这位业内人士说，她相信，习近平政府有办法循台面下的管道，来清算恒大等企业主的资产，挤出他们的灰色收入来救市。她也认同谢田的观点并表示，这些房企大鳄从事的是特许事业，背后都有依恃的政治势力，因此，从政争角度解读中国这一波的房市风暴，并不牵强。她说：“可能是一个政争，因为像恒大跟碧桂园之前都在做房产洗钱，比如说，他们在马来西亚盖了一些案子，其实都是帮(中共)权贵把钱弄出去、洗出去。所以外人看，它是一个企业倒闭、连锁效应。那中国的学者会用政争去解读，我认为是有可能性的。” 她说，习近平透过这次打房让房企“大洗牌”，一方面去杠杆，一方面也紧缩钱、权，虽然可望推出有力的政策工具来救市，但中国内部的结构性风险，如经济难靠内需拉抬，人口雪崩式减少且失业率攀升，都凭添挑战。尤其房企接连财务爆雷，不仅拖垮上下游供应商的业绩，也会削弱市场对中国经济和资本市场的信心，且衍生中长期的隐忧，亦即，外资对中国企业的信用打折，这将断送掉中企海外募资的管道，甚至影响到人民币国际化的进程。根据《21世纪经济报道》7月中旬的分析，恒大于2016-2020年间年年分红，累计达约934亿人民币，但其中六成，约578亿人民币集中于2020年度发派，也就是爆发债务违约前，且2021年决策时的实际业绩基础是净亏损逾6800亿人民币，引发市场对恒大系统性舞弊的质疑。《路透社》曾援引分析称，恒大的债务重组计划可望让海外债权人回收高达22.5%的资产，相较于被清盘，现时的资产回收率恐仅有3.4%，若此估算为真，债权人接纳债务重组协议的可能性大增。不过，报道也指出，恒大最新财报显示其总债务和亏损仍持续扩大，加深了债权人对其重组计划及未来运营可行性的质疑。据恒大7月发布的财报，截至2022年底，该集团的总负债高达2.4万亿人民币(约3,360亿美元)，且净资产呈断崖式恶化，从2020年底的3,504亿人民币净值，恶化至去年底的5,591亿人民币净亏损，两年内蒸发了超过9000亿人民币，资不抵债的恶化幅度令人咋舌。△ (转自美国之音）

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